光明地产存货高企债务高筑:业绩承诺存“刷单”嫌疑

光明地产存货高企债务高筑:业绩承诺存“刷单”嫌疑
2018年05月10日 11:18 新浪财经

葡京 全网力荐,葡京 宏搏天下平台,葡京官方网址 www.naughtyfish.cn   新浪财经讯 光明地产年报显示,2017年公司全年签约销售额实现236.62亿元,回款231.7亿元。营业利润29.17亿元,同比上升72.26%。其中,净利润19.88亿元,同比上涨72.39%;归属于母公司所有者的净利润19.47亿元,同比上升92.55%。

  存货减值背后:“不重视”高周转致存货高企?

  光明地产在年报中提及,由于部分城市房价、地价持续调整,其基于审慎的财务策略,按照预计可变现净值低于其成本的差额,对存在风险的项目计提存货跌价准备。

  依据2017年12月31日存货项目的可变现净值低于其成本的差额计算,对房地产板块应计提存货跌价准备约4亿元。本次计提后,吞噬净利约3.2亿元,吞噬归母公司净利约2.79亿元。为何光明地产会出现如此高额的存货减值呢?

  报告期内,光明地产存货占总资产比例为72%,为395亿元。在同行业中,万科占比为51%,保利地产为62%,绿地占比为58%,即其占比明显比行业龙头高出10%-20%左右。

  光明地产存货高企已是不争的事实。业内人士分析,由于地产受经济周期波动明显的行业,高比例的存货必将加大其存货跌价的风险。

  存货占比:

  值得一提的是,通过对比其存货周转天数,发现光明地产周转天数为831天,明显优于万科的1198天,保利地产的1324天,但是万科与保利地产其库存占比却小于光明地产,是什么原因造成这种反差现象?

  新浪财经发现,光明地产2017年频繁出售资产转让相关项目,因此如果用当期报表数据计算其周转率并不能真实反映存货周转水平,但或许从销售人员结构占比(销售人员/员工总数)可以间接推断公司是否重视存货高周转。

  根据2017年年报显示,万科销售管理人员占比为10.50%,保利地产占比为12%,绿地数据尚未公开,而光明地产该项占比仅为5%,是同行的一半左右。

  业内人士表示, 高比例的存货如果不加速周转,当项目所在地区房地产市场出现价格持续下跌,在可预见的未来无回升的希望,导致存货计提跌价准备是一个必然。因此可以得出的结论是,光明地产存货跌价的真正的动因是由于不重视高周转导致其存货高企,在房地产行业出现调整后致使其存货产生大幅跌价。

  光明地产人员结构:

  物流“仰仗”地产板块背后:债务高筑 2018短期偿债压力骤增

  光明地产年报对外宣称其主营业务为房地产综合开发经营、物流产业链,是集房产开发、施工、物业、冷链物流及产业链等为一体的国内大型国有综合集团型公司。因此可以总结,公司主业是由地产与物流双业务驱动的公司。

  但是,从其收入结构占比看,在报告期内其地产业务占比达到96%。从其主要业务子公司净利看,其旗下4家主要物流公司中,3家亏损,其中一家盈利只不过400万元,不及任何一家亏损的零头。因此,可以看出无论从业务结构占比还是从净利贡献,其业务主要贡献依然是地产业务,物流板块目前整体处于亏损状态,其持续发展还需要依靠主要的盈利的地产板块进行“反哺”。

  主要物流子公司净利润:

  物流依赖地产业务“补给”,那其地产业务又靠什么驱动呢?

  业务人士表示,地产行业相比其他行业其杠杆驱动较为明显,那光明地产的财务杠杆又是如何呢?

  2017年年报显示,光明地产有息负债率达到近200%,有息负债金额约为219亿元,其中短期有息负债为97亿元。新浪财经进一步发现,其中账上不受限现金约为66亿元,约为短期有息负债的68%,换句话说其持有的可用资金量相比短期有息负债还有将近32%的资金缺口,未来公司财务风险或进一步加大。

  那其财务压力究竟如何呢?新浪财经翻阅财报发现,其2017年度财务费用约为4亿元,但是其不能完全体现财务压力,因为地产行业惯例,还有一部分利息被资本化,需要将此还原。新浪财经初步测算,其财务费用与资本化利息之和约为28亿元,相比其仅有16亿元的经营净现金流,其面临将近12亿元的利息资金支出缺口,这又进一步说明财务压力着实不小。

  利息资本化截图:

  因此,可以得出的结论是光明地产依赖高负债驱动地产板块运营,在2018年其即将面临巨大的短期有息负债的还本付息的资金压力。

  业内人士分析,房地产行业是资金密集型行业,对资金需求量大,需求时间长,悲观点看若高额的负债一旦没有足够的资金回流支撑其偿付,巨大债务偿付压力一旦遇到经营不慎引起的挤兑风险,那企业离破产就不会太远。

  完成业绩承诺依赖关联交易“刷单”与项目标的转让处置

  追溯到光明地产2015年重组公告,当地产板块注入上市公司海博股份实现地产板块“曲线”上市后,同时农房集团全体股东承诺:“本次重组实施完毕当年及之后两个完整会计年度,农房集团合计实现的实际净利润不低于上述利润补偿期间内预测净利润的合计数,即农房集团 2015年至2017年合计实际净利润不低于35亿元?!?/p>

  翻阅近三年年报,其净利自2015年-2017年,分别实现净利5亿元、11.5亿元、19.8亿元,其业绩合计约36亿元,业绩承诺达标。

  但是,新浪财经翻阅年报发现,2016年通过兄弟关联公司上海牛奶(集团)有限公司实现当年收入将近10亿元,占当年销售比约5%。如果按照当期公司实现的公允毛利21.27%计算,其给当年净利润贡献了将近2.12亿元。

  2016年关联交易截图:

  2015年及2016年这两个财年,实现累计净利约16.5亿元,相比起业绩承诺,其完成率约47%,即还有将近一半多的任务需要2017年一年去完成。

  新浪财经梳理2017年财年交易公告发现,光明地产也存在利用关联交易“刷单”的情况,“刷单”贡献净利预估约为4亿元。

  2016年10月11日公告显示,光明地产全资子公司上海农工商华都实业(集团)有限公司通过协议转让方式出售所持有的商业项目予上海良友(集团)有限公司,其中受让方上海良友(集团)有限公司与光明地产为同一控制人光明食品(集团)有限公司下属兄弟企业。光明地产初步测算,该交易标的转让的成交价格为9.88亿元,预计此次关联交易将为该公司2017年度增创归母净利润约3.45亿元。

  同日,光明地产全资子公司上海农工商房地产置业有限公司也将所持有的新府中路一处房地产项目出售给上海蔬菜(集团)有限公司,成交金额为4.15亿元,其测算同样可以为光明地产增加归母净利润6698万元。

  关联资产转让公告:

  可以初步估计,2016年及2017年近两年,光明地产通过关联兄弟公司,与其发生相关业务关联业务,为光明地产业绩净利预计贡献约为6亿元左右。

  值得关注的是,2017年投资收益较2016年同比暴增约295倍,至近13亿元,但是根据上面关联交易产生的预计投资收益约为4亿元,剩下的收益又是来自哪呢?新浪财经进一步查阅相关交易公告发现,2017年10月8日,光明地产公布将子公司东恒海鑫100%的股权及 7.1亿元的债权以21.8亿元的总价出售给泰禾。初步测算,预计本次交易将为上市公司 2017 年度增创扣非后归母净利润约为人民币 9.4 亿元。再追溯同年9月9日,光明地产控股子公司南宁国粮房地产开发有限公司(以下简称“南宁国粮”),通过公开挂牌转让的方式,转让所持有的位于广西南宁市良庆区五象大道北侧的A2及A3地块在建项目资产,转让价格不低于7.42亿元,拟为光明地产2017年度增创归母净利润约1.98亿元。

  非关联方资产转让:

  因此,其三年执行业绩承诺分别依靠关联交易“刷单”6亿元,依靠转让项目资产“刷单”约11亿元,合计完成了其将近一半的“业绩承诺”任务。(公司观察 文/谭谈)

责任编辑:谭志平

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